Создание дополнительных бизнес единиц: требование законодательства или инициатива крупных строительных компаний

Сегодня на отечественном рынке строительства вокруг крупных строительных компаний наблюдается огромное количество более мелких предприятий, иногда аффилированных с застройщиком, чаще всего в форме товариществ с ограниченной ответственностью. Почему это происходит и с какой целью необходимо создание дополнительных бизнес единиц попытаемся разобраться в данном исследовании.

Существует несколько факторов, влияющих на создание таких субъектов рынка:

Административные факторы – когда бизнес единицы создаются согласно требованиям законодательства и/или иных нормативных документов;

Экономические факторы – когда бизнес единицы создаются для структурирования бизнес-процессов, хеджирования рисков, для эффективности ведения учета, а также для соответствия под определенную схему финансирования, тенденции на рынке и другое.

 

1. Влияние административных факторов

1.1 Законодательство об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности

С внесенными изменениями в Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», которые вступили в силу с 1 января 2016 года, процесс приемки вновь построенных объектов в эксплуатацию оптимизирован путем  упразднения этапа приемки объекта в эксплуатацию рабочей комиссией, а также минимизирован состав государственной приемочной комиссии до основных четырех участников процесса строительства: заказчик, подрядчик, авторский надзор, он же и генеральный проектировщик (если он конечно не передал такое право другой специализированной компании, как часто бывает)  и технический надзор. Перечисленные субъекты выражены в виде зарегистрированных АО, ТОО, а иногда даже в форме ИП. В процессе строительства участвуют и другие субъекты: заинтересованные государственные органы, частные и государственная вневедомственная экспертиза проектов, лаборатории, геологи, геодезисты, инжиниринговые компании, управляющие проектами и другие, на которых остановимся чуть позже.

Основные четыре участника строительства выполняют следующие функции:

Заказчик - физическое или юридическое лицо, осуществляющее деятельность в соответствии с законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. В зависимости от целей деятельности заказчиком могут выступать заказчик-инвестор проекта (программы), заказчик (собственник), застройщик либо их уполномоченные лица. Зачастую заказчик – это субъект, которому принадлежит на праве собственности или на праве аренды земельный участок, на котором планируется застройка объекта, хотя с развитием и совершенствованием сделок по государственно-частному партнерству права на земельный участок могут быть оформлены и в ином порядке. Заказчик строительства в часто используемых классических схемах держатель земельного участка, разрешительной документации, проектно-сметной документации, и в процессе строительства правообладатель незавершенного строительства в размере принятых промежуточными актами выполненных работ, после принятия объекта в эксплуатацию правообладатель на весь построенный объект.

Генеральный подрядчик – это исполнитель строительно-монтажных работ согласно утвержденного Заказчиком и разработанного проектировщиком рабочего проекта. Генеральный проектировщик – это разработчик проектно-сметной документации. Генеральный подрядчик – это исполнитель работ собственными силами и силами привлеченных субподрядчиков, за которых несет полную ответственность самостоятельно перед заказчиком и перед другими владельцами в случае смены собственника в течение гарантийного срока. Он производит строительно-монтажные работы обеспечивая достижения ввода проекта в эксплуатацию, тем самым формируя на балансе у заказчика новый объект.

Авторский надзор — это правомочия автора по осуществлению контроля за реализацией проекта строительства, осуществляемого его разработчиками, включая автора (авторов) архитектурного или градостроительного произведения.

Технический надзор - надзор за строительством на всех стадиях реализации проекта, включая качество, сроки, стоимость, приемку выполненных работ и сдачу объектов в эксплуатацию.

1.2 Законодательство о долевом строительстве

Строительный рынок охватывает различные сферы жизнедеятельности: строительство социальных объектов, строительство промышленных объектов, строительства жилья и иное.

На примере рынка жилищного строительства можно понять природу и необходимость создания новых бизнес единиц. На первоначальном этапе в Казахстане жилье строилось за счет бюджетных средств государственными операторами, за счет средств работодателя для своих сотрудников, затем путем смешанного финансирования по условиям государственно-частного партнерства, за счет собственных и заемных средств частных застройщиков, а также путем привлечения денег дольщиков (самый распространенный на сегодняшний день  метод).

При государственном строительстве жилья чаще заказчиком строительства выступает подведомственное акимату региональное государственное учреждение, которое после ввода объекта в эксплуатацию передает жилье региональному жилищному оператору для распределения или управлению финансов, и в целом не требует создания дополнительных бизнес единиц под каждый строящийся многоквартирный жилой дом.

При строительстве жилья по схеме государственно-частного партнерства операторами программы от государства в разные годы выступали АО «Самрук-Недвижимость», АО «Baiterek Development» и АО «Казахстанская Ипотечная Компания» и требований касательно создания новых бизнес-структур ими не предъявлялись. Но самими партнерами-застройщиками для структурирования своей деятельности, для эффективного учета и разграничения рисков между внутренними проектами компании всегда могли создаваться отдельные бизнес-единицы под каждый проект строительства жилого комплекса. Такая практика могла применяться и при строительстве работодателем для своих работников, а также и частными застройщиками, реализующие проекты за счет собственных и привлеченных денежных средств.

Следует особо остановиться на методе финансирования строительства жилья путем привлечения денег дольщиков, который очень популярен на сегодняшний день.  Исключительная выгода этой схемы — это гарантированные продажи на этапе строительства. Если во многих западных странах застройщик не имеет доступа к полученным деньгам от дольщиков - до ввода объекта в эксплуатацию, то в нашей республике распоряжение данными денежными средствами на стадии строительства допускается, в связи с чем выгодой от такого метода  строительства является привлечения денег в качестве финансирования.

Развитие отечественного рынка строительства долевого жилья можно разделить условно на два этапа, до принятия нового Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года (далее – Закон), и после вступления в силу данного Закона. Так если до принятия закона сделки не были гарантированы государством, создание отдельных бизнес единиц под каждый проект было исключительно привилегией самого застройщика, но и риски дольщиков чаще регламентировались гражданским кодексом по примеру рисков при заключении договоров о совместной деятельности, позже заключались в виде предварительных договоров купли-продажи (следует отметить, что до сегодняшнего дня имеется ряд строительных компаний, которые работают «по старинке», несмотря на наличие уголовной и административной ответственности за привлечение денег дольщиков без соответствующего разрешения).

В соответствии со статьей 7 Закона долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:

- получение гарантии Единого оператора;

- участие в проекте банка второго уровня;

- привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома.

 

Во всех трех случаях Закон требует создания отдельной бизнес единицы в виде уполномоченной компании: застройщик создает уполномоченную компанию или приобретает сто процентов голосующих акций (долей участия в уставном капитале) иного юридического лица для осуществления деятельности не более чем по одному проекту строительства многоквартирного жилого дома. На практике чаще всего создаются новые товарищества с ограниченной ответственностью, чем вызывают удивление и создают какую-то неопределённость у потребителей и клиентов.

 

Именно поэтому многие не понимают почему в рекламе нового ЖК звучит название известной строительной компании, а когда дело доходит до заключения договора – оказывается что сделка заключается с совершенно другой, неизвестной компанией, чаще всего зарегистрированной совсем недавно.

На самом деле риски для дольщиков минимальны, поскольку в данном случае уполномоченная компания и генеральный подрядчик открывают не более одного банковского счета и только в одном банке, авансирование строго регламентировано, а списание средств со счета уполномоченной компании в пользу генерального подрядчика строго по актам выполненных работ, проверяемых специализированными инжиниринговыми компаниями. Кроме того, головной застройщик несет субсидиарную ответственность согласно пункту 10 статьи 19 Закона.

Существуют и другие примеры влияния административных факторов на создание новых бизнес единиц. Так, на рынке также существуют требования международных банков, которые регламентируют свой порядок и структуру при реализации совместных строительных проектов (например наличие охранных фирм, которые должны функционировать в виде отдельной бизнес единицы). Такие условия оговариваются на стадии согласования условий финансирования будущего проекта.

2. Влияние экономических факторов

Экономические факторы могут оказывать влияние на создание новых бизнес-единиц как в структуре подрядчика, так и в структуре заказчика или застройщика, как основных участников строительного процесса.

2.1 Структурирование бизнес-процессов.

На сегодняшний день многие застройщики и строители в целях эффективного управления и минимизации рисков выстраивают структуру для своей сферы бизнеса. Например, в отдельную бизнес-структуру застройщики выделяют свою архитектурную мастерскую в виде проектного института, имеющую свою отдельную государственную лицензию. В связи с востребованностью на рынке готовых квартир в последнее время пользуется популярностью создание дизайнерских студий и мебельно-фурнитурных шоурумов. Когда компания имеет большое количество объектов бывает эффективным и создание отдельных охранных компаний. Для целей реализации квартир в последнее время создаются собственные или аффилированные агентства недвижимости. Стоит отметить, что такие агентства, оперируя на вторичном рынке недвижимости, часто переманивают платежеспособного клиента в пользу квартир в определенном жилом комплексе. В некоторых компаниях создаются новые бизнес единицы в виде рекламных агентств.

В процессе строительства возникают различные виды рисков и у каждого субъекта они разные, поэтому в целях хеджирование таких рисков участники процесса и создают определенные бизнес единицы.

Для разделения деятельности одни строительные компании выделяли в отдельную структуру бетонный завод, другие – транспорт и механизацию, у некоторых крупных строительных компаний есть и свои сервисные компании, обслуживающие уже возведенные жилые комплексы. В целях сокращения расходов на строительство некоторые компании привлекают более дешевые иностранные трудовые ресурсы - также через отдельно созданные компании, тем самым минимизируя для головной компании возможные имиджевые риски и риски, связанные со штрафами за нарушение миграционного законодательства.

Крупные строительные компании дробятся на подведомственные компании по разным признакам, это могут быть и географические признаки, то есть распределение строительных объёмов по регионам, и ранжирование подведомственных компаний в зависимости от заказчиков, зачастую делят и по сферам деятельности, некоторые разделены в связи с партнерами по бизнесу.

2.2 Тенденции на строительном рынке

Следует выделить два основных этапа из жизненного цикла отечественных строительных компаний. Первый – когда компания нарабатывает имя, второй – когда компания использует свое имя для генерирования доходов.  Попробуем рассмотреть какое отношение эти два этапа оказывают на количество создаваемых бизнес структур вокруг себя.

Ранее многие крупные строительные компании пытались организовать полный производственный цикл, тем самым контролируя все процессы, достигали высокого качества в строительстве. В своих подведомственных компаниях организовывались бетонные заводы, металлоцеха, автопарки, заводы железобетонных изделий и другие.

Сейчас же многие строительные компании перешли больше на режим управления строительством, отдавая все процессы в аутсорсинг, или, как говорится, на строительном сленге - на субподряд. Этот тренд сокращает количество дочерних бизнес единиц у крупных корпораций и дает импульс развитию малого и среднего бизнеса путем стимуляции создания новых востребованных частных бизнес единиц.

При всех прочих факторах практически все застройщики имеют примерно равные условия доступности к строительным ресурсам, усреднённо у всех компаний качество на одном уровне, так как непосредственно работы выполняют фактически одни и те же люди, которые переходят от одной компании в другую в зависимости от наличия строительных объёмов.  Поэтому на данном этапе выигрывает именно тот, кто строит быстрее. Как правило именно у таких застройщиков квартиры покупаются быстрее, поскольку в сознании покупателей недвижимости еще сохранились так называемые «долгострои», (многие до сих пор считают: долго строят – значит подозрительная и не надежная компания).   

Именно смена трендов в виде перехода с полного цикла строительства на управление проектами, объясняет возникновение на рынке новых структур для строительных компаний, ранее аффилированные компании переходят в статус компаний-партнеров.

2.3 Финансирование и партнерство как причина создания новых бизнес единиц

Если во многих регионах Казахстана, в том числе и в столице, земельный фонд не сильно ограничен, то в Алматы свободных земель для воплощения идей строительных компаний практически нет. В последнее время застройщикам приходится выкупать земли по довольно высоким ценам с торгов у банков второго уровня, либо приобретать и сносить существующие объекты для застройки новых. Все эти факторы в итоге влияют на конечную стоимость квартир и вносят свои коррективы в структуры строительных компаний в части создания ими новых бизнес единиц.

Например, в последнее время часто практикуется создание новых бизнес единиц путем кооперации застройщиков и владельцев земельных участков. Застройщики начали понимать, что не обязательно выкупать участки по высоким ценам, когда можно прийти к соглашению о совместном участии в проекте. Если раньше в таких кооперациях участвовали частные компании и бизнесмены, то в последнее время в такие схемы заходят и банки второго уровня с имеющимися у них на балансе земельными участками, в некоторых случаях даже финансируют кредитными средствами застройщика, так как сами банки в предпринимательской деятельности ограничены. 

Подобная схема партнерства требует эффективного контроля расходования денежных средств, и именно поэтому чаще всего и создаются новые товарищества с ограниченной ответственностью с заранее установленными долями партнеров, при этом крупный застройщик, становясь участником новой бизнес единицы с определенной долей, продолжает позиционировать себя на рынке  и проводить рекламную кампанию от имени своего уже устоявшегося брэнда. Часто в долю таких новых бизнес единиц заходят и поставщики металлопроката, и бетона, и других строительных материалов и конструкций.

2.4 Налоговый учет

В соответствии с налоговым законодательством реализация квартир застройщиками включается в общий совокупный годовой доход, который облагается налогами с учетом корректировок и вычетов. При этом, учитывать корректировки и вычеты допускается только по расходам налогоплательщика в связи с осуществлением деятельности, направленной именно на получение дохода.

Когда же в одной бизнес единице реализуются несколько проектов и несколько видов деятельности, то возникают определенные сложности в корректном налоговом администрировании. Каких-либо специальных требований по созданию отдельной компании под каждый проект, конечно же не существует, однако в целях эффективного налогового учета и администрирования зачастую также создаются отдельные компании под каждый проект.

Кроме того, это удобно с точки зрения получения исходной разрешительной и согласовательной документации для реализации проекта вновь созданной компании. Ведь сам по себе земельный участок или земельный участок с незавершенным строительством до ввода в эксплуатацию представляет собой неповоротливый низко ликвидный актив, выделение (отсечение) которого в отдельную компанию придает маневренность и гибкость, так как на любом этапе реализации проекта его можно будет реализовать путем смены участников в товариществе, на которое оформлен участок.

 

Что происходит после завершения строительства с бизнес единицами, созданными под определенный проект

В соответствии с Законом  РК о долевом участии в жилищном строительстве от 7 апреля 2016 года Застройщик вправе привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по строительству, вводу и приемке в эксплуатацию предыдущего проекта строительства многоквартирного жилого дома, или иное юридическое лицо, единственным учредителем (участником) которого он является. Поэтому созданная компания может использоваться на следующем проекте в качестве уполномоченной компании. Иногда такие компании остаются как сервисные компании, обслуживающий построенный жилой комплекс, в других случаях ликвидируются.

 

 В соавторстве с Асет Сабитулы, консультант